GEOREAL spol. s r.o.
Poptat

Komplexní pozemkové úpravy

Komplexní pozemkové úpravy řeší zpravidla zemědělskou půdu v celém katastrálním území nebo v jeho podstatné části: vyjasní vlastnické vztahy, scelí a zpřístupní pozemky a navrhnou novou kostru krajiny. V některých případech řeší i zastavěná území obcí, a to zpravidla formou neřešených pozemků dle § 2 zákona č. 139/2002 Sb., u nichž dochází k obnově katastrálního operátu na základě komisionálního šetření hranic. Zpracováváme je v celém rozsahu – od zjištění a upřesnění hranic pozemků na jejich obvodu (příp. i neřešených pozemků) přes soupis nároků a plán společných zařízení až po nové uspořádání pozemků zapsané do katastru. Zadavatelem je příslušná pobočka Státního pozemkového úřadu, případně společně s další státní organizací (např. ŘSD); obvod stanovuje Státní pozemkový úřad v součinnosti s námi jako zhotovitelem, obcí a katastrálním úřadem.

Celé katastrální územíČtyři etapy pod jednou střechouZápis do katastru nemovitostí
Nezávazná konzultace
Komplexní pozemkové úpravy

K čemu to je

Celé katastrální území v jednom řízení

Komplexní pozemkové úpravy se nevedou pro jeden pozemek ani pro jedno opatření – řeší území jako celek a mění jeho vlastnickou i krajinnou strukturu.

Komplexní pozemkové úpravy se řídí zákonem č. 139/2002 Sb. Prostorově a funkčně uspořádávají vlastnictví k zemědělským pozemkům: scelí rozdrobené parcely, k vlastnickým blokům zajistí přístup a vypořádají nesoulady mezi stavem v terénu a v katastru nemovitostí.

Povinnou součástí je plán společných zařízení – síť polních cest, protierozní a vodohospodářská opatření a prvky územního systému ekologické stability. Právě on z pozemkových úprav dělá nástroj, který zadrží vodu v krajině, ochrání půdu před erozí a obci dá dlouhodobý investiční program.

Řízení končí rozhodnutím pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv a obnovou katastrálního operátu – v celém území dotčeném pozemkovými úpravami vzniká nová digitální katastrální mapa s nejvyšší přesností lomových bodů hranic, kterou stávající legislativa umožňuje. Celý proces zvládáme vlastními kapacitami: od přípravných geodetických prací přes projekční práce s odpovídající autorizací – včetně projednání s dotčenými orgány veřejné moci a v neposlední řadě s vlastníky pozemků – až po vyhotovení podkladů pro zápis obnoveného operátu katastru nemovitostí na podkladě výsledku pozemkových úprav.

Celé katastrální území v jednom řízení

Před a po

Po
Před
PředPo

Průběh řízení

Čtyři etapy komplexních pozemkových úprav

Etapy jdou po sobě a každá staví na výstupech té předchozí. Zpracováváme všechny čtyři.

  1. 01

    Stanovení obvodu

    Jednoznačně určíme a v katastru upřesníme hranici řešeného území na podkladě zjišťování průběhu hranic za účasti vlastníků, které připravíme a v součinnosti Státního pozemkového úřadu, katastrálního úřadu a obce provedeme.

  2. 02

    Soupis nároků vlastníků

    Pro každý list vlastnictví stanovíme výměru, cenu podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) a vzdálenost vstupních pozemků.

  3. 03

    Plán společných zařízení

    Navrhneme kostru krajiny: polní cesty, protierozní a vodohospodářská opatření a prvky územního systému ekologické stability (ÚSES).

  4. 04

    Návrh nového uspořádání

    Nad schváleným plánem navrhneme scelené a přístupné pozemky a projednáme je s každým vlastníkem.

Etapa 01

Stanovení obvodu a určení hranic pozemků neřešených

Vše, co se v pozemkových úpravách později navrhne – nároky, společná zařízení i nové pozemky – se odvíjí od správně stanoveného a zaměřeného obvodu.

Obvod pozemkových úprav odděluje řešené území od pozemků, které do úprav nevstupují. Na obvodu probíhá zjišťování průběhu hranic za účasti komise a dotčených vlastníků – výsledkem je závazně určená hranice, na kterou naváže nové uspořádání uvnitř území.

Jsou-li v zájmovém území pozemky nevyžadující řešení dle § 2 zákona č. 139/2002 Sb., dochází u těchto pozemků k vyhotovení nového souboru geodetických a popisných informací (k upřesnění hranic) na základě komisionálního zjišťování hranic.

Při stanovování obvodu se v případě potřeby s dotčenými obcemi projednají návrhy změn správních hranic a dohodne se ve spolupráci s SPÚ a katastrálním úřadem postup zápisu těchto změn (o změně správních hranic rozhoduje příslušný katastrální úřad).

Zajišťujeme geodetické zaměření polohopisu a výškopisu ve vymezeném území; šetření a zaměření hranic pozemků na obvodu pozemkových úprav a pozemků neřešených dle § 2 zákona č. 139/2002 Sb.; i vyhotovení příslušné dokumentace pro katastrální úřad. V případě změn správních hranic vyhotovujeme potřebné podklady pro jejich zápis dle katastrálních předpisů. Vybrané činnosti zajišťujeme v součinnosti se SPÚ, který vede správní řízení.

Skutečný stav území zachycujeme moderními metodami – kromě klasické geodézie využíváme i vlastní letecké snímkování a fotogrammetrii.

Správně připravený obvod šetří čas ve všech dalších etapách: méně nesouladů při soupisu nároků, hladší projednávání s vlastníky a bezproblémový zápis výsledků do katastru nemovitostí.

Stanovení obvodu a určení hranic pozemků neřešených

Etapa 02

Soupis nároků vlastníků

Než se začne cokoliv navrhovat, musí být najisto postaveno, co kdo do pozemkových úprav vkládá. Soupis nároků je dokument, o který se opírá celé nové uspořádání.

Pro každý list vlastnictví v obvodu pozemkových úprav sestavíme přehled vstupních pozemků se třemi klíčovými parametry: výměrou, oceněním podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) a vzdáleností od referenčního bodu obce. Tyto tři veličiny jsou zákonná kritéria, podle kterých se později posuzuje přiměřenost nových pozemků.

Soupisy nároků se vykládají k veřejnému nahlédnutí a projednávají s vlastníky. Připomínky vypořádáváme a soupis průběžně aktualizujeme – naším cílem je, aby každý vlastník svému nárokovému listu rozuměl a měl důvěru v další postup.

Díky vlastnímu geodetickému zázemí navazujeme přímo na zaměření skutečného stavu z předchozí etapy, včetně řešení nesouladů mezi stavem v terénu a v katastru.

Soupis nároků vlastníků

Etapa 03

Plán společných zařízení

Společná zařízení jsou to, co po pozemkových úpravách v krajině skutečně zůstane vidět: cesty k pozemkům, meze a průlehy proti erozi, tůně a nádrže, biokoridory a zeleň.

Plán společných zařízení (PSZ) řeší čtyři provázané okruhy: zpřístupnění pozemků sítí polních cest, protierozní ochranu zemědělské půdy, vodohospodářská opatření pro zadržení vody v krajině a ochranu před povodněmi a lokální systém ekologické stability. Návrh vždy stavíme na rozboru současného stavu – odtokových poměrů, erozního ohrožení i skutečného využití území.

PSZ projednává sbor zástupců vlastníků a schvaluje zastupitelstvo obce; pozemky pro společná zařízení se v návrhu nového uspořádání vyčleňují přednostně ze státní a obecní půdy. Kvalitně navržený plán je proto i investičním programem obce – jednotlivá opatření lze postupně projektovat a realizovat.

Velkou výhodou je naše projekční zázemí: polní cesty, malé vodní nádrže, tůně nebo prvky ÚSES z plánu společných zařízení umíme dovést až do realizační dokumentace a autorského dozoru.

Plán společných zařízení

Etapa 04

Návrh nového uspořádání pozemků

Nový návrh mění rozdrobené a často nepřístupné parcely na kompaktní pozemky s přístupem z cesty – při zachování hodnoty vlastnictví každého účastníka.

Návrh nového uspořádání vychází ze schváleného plánu společných zařízení a z odsouhlasených nároků vlastníků. Pozemky navrhujeme tak, aby byly prostorově a funkčně optimalizované: scelené, přístupné z veřejné cesty, s vhodným tvarem pro obhospodařování a s ohledem na ochranu zemědělského půdního fondu.

Zákon č. 139/2002 Sb. stanoví kritéria přiměřenosti – cena nových pozemků se od původních nesmí bez souhlasu vlastníka lišit o více než 4 %, výměra o 10 % a vzdálenost o 20 %. Návrh s každým vlastníkem projednáváme individuálně; s návrhem musí souhlasit vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků řešených v pozemkových úpravách.

Schválený návrh je podkladem pro rozhodnutí pozemkového úřadu a obnovu katastrálního operátu – v celém území dotčeném pozemkovými úpravami vzniká nová digitální katastrální mapa a nové uspořádání se zapisuje do katastru nemovitostí.

Návrh nového uspořádání pozemků

Časté dotazy

Na co se nás nejvíc ptáte.

Vlastníci pozemků na obvodu jsou ke zjišťování hranic zváni písemně. Účast není povinná, ale je ve vašem zájmu – hranice se šetří přímo v terénu a je to nejlepší okamžik k vyjasnění případných nesrovnalostí. Doporučujeme dopředu kontaktovat zhotovitele či SPÚ pro upřesnění, který úsek hranic bude předmětem šetření.

U neřešených pozemků dle § 2 zákona č. 139/2002 Sb. se v pozemkových úpravách obnovuje soubor geodetických a popisných informací (jejich evidence v katastru), a to na základě komisionálního šetření hranic v rámci přípravných geodetických prací. K těmto pozemkům nevydává pozemkový úřad rozhodnutí o výměně a přechodu vlastnických práv. Nemění se jejich uspořádání ani vlastnictví.

Obvod pozemkových úprav stanovuje příslušná pobočka Státního pozemkového úřadu; k jeho jednoznačnému vymezení dochází v součinnosti se zhotovitelem, dotčenou obcí a příslušným katastrálním úřadem. V rámci přípravných geodetických prací dojde k jeho upřesnění na základě komisionálního zjišťování hranic, ke kterému jsou dotčení vlastníci a jiní oprávnění zváni.

Vzdálenost je jedním ze tří zákonných kritérií přiměřenosti (vedle výměry a ceny). Nové pozemky by neměly být od původních výrazně vzdálenější – zákon č. 139/2002 Sb. připouští odchylku do 20 %.

K soupisu nároků můžete uplatnit připomínky při jeho vyložení a projednání. Každou připomínku vypořádáme a oprávněné zapracujeme; ocenění vychází z BPEJ a oceňovacích předpisů, postup vám srozumitelně vysvětlíme.

Ano, aktualizuje se například při změnách vlastnictví (prodej, dědictví) v průběhu řízení. Vždy pracujeme s aktuálním stavem katastru.

Přednostně se využívá půda ve vlastnictví státu a obce. Teprve pokud nestačí, podílejí se na výměře poměrnou částí ostatní vlastníci – vždy transparentně v rámci návrhu nového uspořádání.

Realizaci zajišťuje zpravidla Státní pozemkový úřad nebo obec podle schválených priorit. Na plán umíme navázat projektovými dokumentacemi jednotlivých opatření – od polních cest po malé vodní nádrže.

Ano, je to jeden z jeho hlavních cílů. Vodohospodářská a protierozní opatření zpomalují odtok, zadržují vodu v krajině a chrání intravilán obce před přívalovými srážkami.

Ne. Pozemkové úpravy nemění hodnotu vlastnictví – nové pozemky musí odpovídat vašim nárokům v ceně (±4 %), výměře (±10 %) a vzdálenosti (±20 %). Větší odchylka je možná jen s vaším souhlasem.

S návrhem nového uspořádání musí souhlasit vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků řešených v pozemkových úpravách. O odvoláních a námitkách rozhoduje pozemkový úřad.

Rozhodnutím o výměně vlastnických práv přecházejí zástavní práva na nové pozemky; nájemní vztahy k původním pozemkům řeší zákon. Konkrétní situaci vám vysvětlíme v rámci projednání.